県民共済住宅 お金

住宅ローンを考える

今回ののお題は住宅ローン!

県民共済住宅で家を建てられる方は住宅ローンをどうされてるのでしょうか?

もしかしたら、ニコニコ現金一括払いの方もいらっしゃるかもしれませんね♪( ´▽`)
ただ、多くの人は住宅ローンを借りての購入をされる方がほとんどではないかと思います。

今回は我が家の場合の住宅ローン事情を記事にしたいと思います。

とりあえず誰もが知ってるでしょうが、おさらいから。

変動金利と固定金利

住宅ローンには変動金利と固定金利があります。
それぞれの違いは読んで字のごとく、借り入れ期間中に一定の期間毎に金利の見直し(変動)が発生するのが変動金利。
当初○年固定、あるいは全期間固定といった形で定められた契約期間中は金利変動が無いものを固定金利といいます。

各金利の指標に使われるのが、変動金利は短期金利(主に短期プライムレート)、固定金利は長期金利(新発10年国債利回り)。

一般的に、金利上昇は将来の見通し予測としての長期金利が先に上がり、短期金利が追随するという動きになります。

民間ローンとフラット35

民間ローンは各金融機関が顧客から預かっている預金を原資として貸付を行います。
ですので、各行の特色や懐事情により金利はかなりまばらです。
特に最近はマイナス金利導入により、金融機関の利益が圧迫されており、固定金利は高めに設定される傾向にあります。

フラット35の場合、直接的には住宅金融機構が毎月発行する住宅金融支援機構債の利率を基に決定しています。
では、住宅金融支援機構債の利率はどう決定しているかというと、利率決定時の長期金利(新発10年国債利回り)を加味しているのです。
言い換えれば、間接的に長期金利のレートがフラット35の融資実効金利を決定していることになります。

次に、金利、借入先別にメリットをあげてみます。

変動金利、固定金利のメリット

 変動金利
 ・金利が安い
 固定金利
 ・金利上昇リスクがなく、総支払額が明確

民間ローン、フラット35(S)のメリット

 民間ローン
 ・団体信用生命保険が無料
・銀行によっては分割融資が可能
 フラット35(S)
 ・金利上昇の不安無し
 ・民間ローンより審査基準が緩い
 ・団信加入が任意

我が家は、売却した住まいは当初フラット35S、借換もフラット35、これから建つ新居もフラット35S Aプランです。
ずっと低金利が続いているとはいえ、完済まで低金利が続く保証がないことや、全期間固定でもちょっと前の変動金利と同等水準にあること。

また、民間ローンを使わない(使えない)理由の一つに、過去の病歴により団信に入れない可能性がある、もしくはワイド団信となり金利面でのメリットが薄くなるという点があります。
新婚旅行直前に原因不明の急性肝炎に罹患し、海外渡航禁止のドクターストップ1歩手前だったんです(笑)
保険は肝臓疾患に厳しいですからね。。。

そういうわけで当初は機構団信に入っていましたが、機構団信は若い人ほど損をする保険料設定なので、民間の収入保障保険を団信代わりに加入し直しました。
収入保障保険加入時も病歴を理由に加入が難航しましたが、とりあえず普通の保険料で加入できています。
それを今も続けている状況です。

また、今の経済状況からすると今後も可能性は低いですが、万が一金利上昇局面に入った時、まず上がるのは長期金利。
それに追随して短期金利が上がるという流れになるので、変動金利から固定金利に切り替えるのは金利面で不利な契約になる可能性があります。

それを踏まえて、我が家はフラット35S一択です。

借入先は紆余曲折して財形住宅金融というところにしました。
財形住宅金融は厚労省認定の福利厚生会社で、金利が最低水準、融資事務手数料が安い、つなぎ融資の金利が安いのが理由です。
もし住宅財形をやっていたら、さらに手数料の優遇が受けられます。

ただ、ここに落ち着くまでに紆余曲折ありました。
元々財形住宅金融と同等の条件である楽天銀行で借りる予定にしていたのですが、つなぎ融資の条件で折り合わなかったのです。

フラット35は引き渡し時の融資実行しかできないので、融資実行までに必要な資金は自己資金またはつなぎ融資に頼らざるを得ません。

楽天はつなぎ融資の条件が着工時としているのに対して、県民は契約時に必要です。
なので、つなぎ融資のつなぎとして自己資金を使えないかと相談してたのですがそれはNGとのこと。
契約金を出したらそれは頭金とみなすそうで、融資されたお金を手元に戻すことができないというわけです。。。
低金利の今は手元にもある程度貯金を残しておきたいので、あくまで一時的な立て替えとしておきたい。

そこで他を探していたところ、財形住宅金融にたどり着いたわけです。
担当の方に電話相談すると、融資タイミングが着工時という条件は楽天と変わりませんが、一時的に自己資金で立て替えておくことはOKとのこと。

つなぎ融資の手数料と金利は楽天より好条件だし、返済口座も縛りがないので、楽天を蹴って財形住宅金融で借りることに決めました!

ただし、1つだけ問題が隠れていたのですが、それはまた次回に。。。

良かったら、ポチっとお願いします。

-県民共済住宅 お金

Copyright© 県民共済住宅で建てたスマイエのビルドアップな日々 , 2020 All Rights Reserved.